De acuerdo a los datos arrojados por la historia registrada del mercado inmobiliario argentino, actualmente nos encontramos en uno de los tres “períodos bajistas”: el primero comprende de 1981-83, con una baja en el valor del metro cuadrado del 70% en dólares; el segundo corresponde a los años del 2001-2002, con una baja del 40%; y finalmente desde el año 2018 hasta hoy, con una baja aproximada del 35%.

Debido a los desequilibrios macroeconómicos, que suceden en forma cíclica en nuestro país, el salario real (es decir el sueldo que cobra en dólares un trabajador promedio) también se reduce considerablemente. Por ejemplo, durante el segundo cuatrimestre de 2022, el salario promedió los 653 dólares, que significa una reducción del 61% en relación al máximo alcanzado en el cuarto cuatrimestre del 2017.  De manera que el salario real influye de significativamente en la compraventa de propiedades y en el valor de las mismas.

En consecuencia podríamos dividir la demanda en dos grandes grupos, por un lado el que está ahorrando y tiene los ingresos en pesos, que ante cada nuevo salto del tipo de cambio, ve cómo la posibilidad de comprar una propiedad se aleja debido a que necesita más pesos para comprar la misma cantidad de dólares, sumado a la inexistencia de crédito hipotecario como consecuencia de las altas tasas y bajos ingresos. Por el otro, personas que tienen ingresos en dólares o atados a este, o que pueden mantener su nivel de ingresos siguiendo la inflación, a sabiendas que el mercado inmobiliario se mueve en dólares, ya venía adquiriéndolos, buscando oportunidades para comprar y haciendo valer el billete. En un mercado bajista, como el actual, el poder de negociación lo tiene el comprador.

Como contracara tenemos al propietario vendedor, aquellos que aceptaron la baja, cuentan con una tasación a valores de mercado y tienen incentivos para vender, venden! Hoy sólo se cierran operaciones a valores atractivos para el comprador. Aquel que todavía pretende valores pre pandemia, “encontrar el novio”; “no reglar” claramente no es vendedor, y su inmueble quedara “ahí” hasta que el mercado cambie su tendencia a alcista y recupere precios.

  El mercado local

Se estima que en Viedma y alrededores (Primera Circunscripción), hay aproximadamente en venta unas 1.740 propiedades, de las cuales se venden por mes unas 78. Es decir, que de cada 100 propiedades publicadas, se venden solo 4. De mantenerse este ritmo, necesitaríamos casi dos años para absorber el stock.

Fuente: elaboración propia en base a datos de encuesta realizada a corredores colegiados y rpirn.

Fuente: elaboración propia en base a datos del news letter del registro propiedad inmueble de rio negro. (rpirn)

En Argentina, se da la particularidad de que las propiedades son “reserva de valor”. Existe la falsa creencia de que “nunca bajan”. Es por eso que el mercado se ajusta más por cantidad, que por valor. Se reduce más la cantidad tranzada en contraposición al precio, aunque este también baje.

Lic. Joaquín Iturrioz

CEO: Loteos & Desarrollos Inmobiliaria

www.loteosydesarrollos.com.ar