Alquileres: los barrios con más oferta y en los que los dueños pueden aceptar “bajas de precio”

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La pelea por el precio del alquiler en la ciudad Autónoma de Buenos Aires sigue vigente: cada vez más inquilinos pueden contraofertar las propuestas iniciales. En un escenario donde la competencia entre propietarios se intensifica, conocer dónde se concentran las mayores alternativas de departamentos permite conocer mejor las estrategias de negociación y lograr condiciones más favorables.

En este sentido, desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, que derogó la ley de alquileres -a fines de 2023- la oferta se incrementó un 176,14%, de acuerdo a los últimos datos aportados por el Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba).

Sin embargo, en el último mes la oferta en CABA se retrajo levemente un 0,41%, lo que indica una atenuación tras el fuerte crecimiento inicial. Aun así, el volumen de propiedades disponibles satisface la demanda actual.

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De acuerdo al informe, la participación de los inmuebles destinados a alquiler de vivienda representa el 14,83% del total del mercado en venta. De los cuales, el 95% de la oferta vigente corresponde a departamentos.

Los 6 barrios clave para pelear el precio

El análisis identifica que son seis los barrios que registran la mayor cantidad de unidades en alquiler, agrupando algo más de la mitad de toda la oferta disponible (55,94%):

Palermo: 3472 inmuebles (22,43% del total)Recoleta: 1669 inmuebles (10,78%)Belgrano: 1321 inmuebles (8,53%)Caballito: 923 inmuebles (5,96%)Puerto Madero: 766 inmuebles (4,95%)Barrio Norte: 617 inmuebles (3,99%)

Palermo se mantiene como la zona que concentra el mayor nivel de oferta locativa en la Ciudad, con más de 3400 departamentos, seguido por Recoleta y Belgrano. Estos barrios concentran no solo la mayor cantidad de opciones sino también variedad de tipologías y rangos de precio que favorecen al inquilino a la hora de presentar contrapropuestas.

El valor locativo en el mercado de vivienda se encuentra a la baja en términos reales (es decir, se incrementa por debajo de la inflación), desde enero 2024 a mayo 2025 inclusive. “La baja en promedio fue del 32.4%. En algunos contratos ya se pueden observar bajas en términos nominales de los valores locativos”, da a conocer el informe.

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“Hoy la negociación entre partes funciona muy bien y la realidad es que ya el propietario tiene menos fuerza al momento de negociar, porque una propiedad que en 2023 se alquilaba en horas, ahora puede tardar más de tres semanas en alquilarse”, explica Miguel Chej Muse, de Inmobinet Propiedades. Las contraofertas, por parte de los inquilinos, son cada vez más habituales y aceptadas.

¿Cómo se cierran los contratos hoy?

Uno de los cambios más relevantes desde la derogación de la anterior ley es la predominancia de los cierres de contratos en pesos, con ajustes por Índice de Precios al Consumidor (IPC). Esto generó mayor previsibilidad y aceptación tanto de propietarios como de inquilinos. “Antes de la derogación de la ley, los propietarios pedían dólares para no quedar desfasados por la inflación. Pero con ajustes por IPC, los propietarios están tranquilos y los inquilinos también. Los inquilinos cobran en pesos, entonces prefieren también hacerlo en pesos”, explica Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

En la actualidad, el 94% de los nuevos contratos de alquiler se pactan en pesos con ajuste trimestral. La duración más solicitada por las partes sigue siendo 24 meses, y la actualización del se basa preferentemente en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que difunde el INDEC.

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La baja real -y en algunos casos nominal- de los precios de los alquileres es uno de los efectos más visibles de esta nueva etapa. La abundante oferta, la presión económica y la necesidad de ocupar rápidamente las unidades vacías llevaron a los propietarios a flexibilizar sus requisitos.

En este contexto, el mercado del alquiler en CABA muestra una tendencia más equilibrada: ya no se impone la urgencia del lado de la demanda, sino la necesidad del lado de la oferta. Y con más opciones sobre la mesa, los inquilinos pueden aprovechar el nuevo escenario para negociar mejores condiciones.

Fuente: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/alquileres-los-barrios-con-mas-oferta-y-en-los-que-los-duenos-pueden-aceptar-bajas-de-precio-nid05082025/